Medellín supera por primera vez a Bogotá como la ciudad más cara para vivir en arriendo en Colombia

Por primera vez en la historia reciente, Medellín se posicionó en 2024 como la ciudad con los arriendos más costosos de Colombia, desplazando a Bogotá del primer lugar que había ocupado durante la mayor parte de los últimos 16 años, según reveló un informe del Banco de la República sobre disparidades regionales en los valores de arrendamiento urbano.

Este cambio inédito en el ranking de las ciudades más caras para vivir en arriendo marca un punto de inflexión en el mercado inmobiliario colombiano, de acuerdo con el estudio elaborado por los investigadores Luis Armando Galvis-Aponte, Adriana I. Ortega-Arrieta y Adriana M. Rivera-Zárate, quienes analizaron el comportamiento del mercado de alquiler entre 2008 y 2024.

Transformación del mercado habitacional

Durante este periodo, el arrendamiento se consolidó como la principal forma de acceso a vivienda en el país. De acuerdo con información citada por Forbes, la proporción de hogares arrendatarios a nivel nacional pasó del 32% en 2008 al 40,5% en 2024. 

En las cabeceras municipales, este porcentaje aumentó del 42,3% al 49,8%. Paralelamente, la participación de hogares propietarios se redujo del 48,1% al 35,2%, reflejando un cambio estructural en la forma de acceso a la vivienda en Colombia.

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El incremento en los precios de arriendo se explica, en parte, por la contracción de la oferta de vivienda nueva. Según datos del Banco de la República, los lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) cayeron 10,2% anual en 2024, mientras que las iniciaciones de construcción disminuyeron 9,3%. En el segmento No VIS, las reducciones fueron aún más pronunciadas, generando presión al alza sobre los cánones de arrendamiento.

Impacto económico y en el bolsillo de los colombianos

El mercado del arriendo alcanzó en 2024 un valor estimado de $26,4 billones, equivalentes al 8,8% del Producto Interno Bruto (PIB). Este segmento concentra cerca de una cuarta parte de la canasta del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y representa el componente individual más importante dentro del consumo privado.

El estudio del Emisor encontró que la proporción del ingreso destinada al pago de vivienda aumentó de forma constante entre 2008 y 2019. Durante 2020, debido a la pandemia de COVID-19, ciudades como Valledupar, Bogotá y Popayán llegaron a destinar más del 30% del ingreso mensual al pago del arriendo. Aunque entre 2021 y 2023 se observó una estabilización, la carga del alquiler se mantuvo por encima de los niveles previos a la pandemia.

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Arriendo e inflación

En 2024, los cánones de arrendamiento continuaron evolucionando en línea con la inflación, debido a la indexación establecida por ley. Según el Dane, el arriendo efectivo presentó una variación anual de 6,52%, mientras que el arriendo imputado aumentó 6,28%, cifras levemente superiores a la inflación total del 5,81%.

Las contribuciones del arriendo efectivo e imputado al IPC fueron de 0,05 y 0,07 puntos porcentuales, respectivamente, confirmando el peso estructural del arrendamiento en la dinámica inflacionaria del país y su impacto directo sobre el costo de vida urbano.

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